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各市、县（市、区）物价局：
为提高政府制定价格的科学性和合理性，规范成本监审行为，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》和《经济适用住房价格管理办法》等有关规定，我们对2006年印发的《浙江省经济适用住房开发成本监审办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。原《浙江省经济适用住房开发成本监审办法（试行）》同时废止。
浙江省物价局
2013年10月25日
附件1
浙江省经济适用住房定价成本监审办法
第一条 为规范经济适用住房定价成本监审行为，提高政府价格决策的科学性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》、《经济适用住房价格管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内政府价格主管部门实施经济适用住房定价成本监审的行为。
第三条 本办法所称的经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。
第四条 经济适用住房定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，经济适用住房相关主管部门应当积极配合。
第五条 经济适用住房定价成本监审应当遵循下列原则：
（一）合法性原则。计入定价成本的费用应符合《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、行政法规的规定。
（二）相关性原则。计入定价成本的费用应与经济适用住房开发相关。
（三）合理性原则。影响定价成本的主要技术、经济指标应符合行业技术规范、相关标准、社会公允水平和城市规划的要求。
第六条 经济适用住房定价成本监审，应以会计资料、合同、协议、竣工决算审计报告等为基础，对开发建设成本合理归集、分析、审核，核定定价成本。
经济适用住房尚未竣工的，应当以权限部门审查批准的项目投资额、建筑安装工程概预算和各类承包合同、协议等资料，参考一定区域内的经济适用住房项目合理费用水平核定定价成本。
第七条 经济适用住房定价成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、公共基础设施建设费、非营业性公共配套设施建设费、管理费用、财务费用和其他费用。
第八条 征地和拆迁安置补偿费是指按照法律、法规及有关政策规定用于征用土地和拆迁补偿所发生的费用。包括土地征用费、拆迁工程费、拆迁安置费、拆迁补偿费等费用。
拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本。
第九条 勘察设计和前期工程费是指开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划设计、招投标、监理、测绘、咨询等费用和施工通水、通电、通路及平整场地等工程费用。
第十条 建筑安装工程费是指列入初步设计概算（施工图预算）项目的房屋建筑安装工程费。包括房屋的主体土建（含桩基）工程费、水暖电气设施设备安装工程费、附属工程费用等。
第十一条 公共基础设施建设费是指在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的小区基础设施建设费。包括道路、排水、供水、供电、供气、有线电视、智能安防、通讯、环卫、绿化、消防、停车、邮政等工程费用。
第十二条 非营业性公共配套设施建设费是指按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的公共配套设施建设费。包括配套教育设施、社区用房、物业用房、配电所、公厕、垃圾转运站、人防设施等建设费用。
按照规划要求与其他小区共用的非营业性公共配套设施建设费可采取建筑面积、户数比例等方法合理分摊。
第十三条 管理费用是指开发单位组织和管理经济适用住房项目开发经营活动所发生的费用。包括管理人员薪酬、办公费、营销费用等。
项目代建管理费按委托代建合同约定执行，与开发单位发生的管理费用不重复列支。
管理费用（项目代建管理费）原则上据实核定，但不得超过按照征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、公共基础设施建设费和非营业性公共配套建设费五项费用合计金额的2%。
第十四条 财务费用是指开发单位为经济适用住房建设筹措资金所发生的费用。包括贷款利息支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。财务费用应按照项目单独核算，原则上据实核定。
贷款利息支出原则上根据贷款总额、合理计息周期以及中国人民银行规定的同期贷款利率政策核定。贷款总额不得超过按照国家规定的保障性住房项目最低资本金比例和项目投资额计算的金额，竣工以前预售收入冲减贷款总额。计息周期一般根据开发建设周期合理确定。
第十五条 其他费用是指项目开发建设过程中发生的本办法第八至十四条未包含的其他合理费用。主要包括经营性收费等，不包括工程前期发生的征地拆迁、规划、勘测设计、咨询、招标代理、监理、测绘、咨询等经营性收费。
第十六条 下列费用不得计入经济适用住房定价成本：
（一）小区内营业性设施的开发建设费用；
（二）开发单位留用的办公用房、经营用房的开发建设费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠费用；
（四）各种赔偿金、违约金、住宅物业保修金、滞纳金和罚款；
（五）小区用地规划红线以外基础设施开发建设费用等按规定应由政府承担的费用；
（六）物业专项维修基金等代收代缴的费用；
（七）城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
（八）超过国家规定收费标准或按规定已经减免的费用；
（九）开发单位无法提供有效支付依据的费用；
（十）其他不应计入定价成本的费用。
第十七条 经济适用住房单位定价成本根据核定总定价成本与住宅销售建筑面积进行计算。建筑面积以法定测绘单位出具的测绘结果为准。计算公式如下：
单位定价成本=总定价成本÷经济适用住房项目住宅销售建筑面积。
经济适用住房项目按规定配有营业性设施（商铺、车位等）的，应区别不同情况计算总定价成本：
（一）营业性设施有独立核算成本，或虽未独立核算但开发单位能提供营业性设施成本核算依据的，可将其成本金额冲减总成本。总定价成本计算公式如下：
总定价成本=核定总成本－营业性设施开发建设成本。
（二）营业性设施未独立核算成本且开发单位不能提供营业性设施成本核算依据的，可以根据情况参考以下方法计算：
1、总定价成本＝核定总成本×住宅销售建筑面积占项目可售总建筑面积比重。
2、总定价成本＝核定总成本－营业性设施销售收益。
销售收益无法明确的，可以参考一定区域内类似营业性设施销售收益或者参考第三方评估机构评估结果。
第十八条 各市价格主管部门可根据本办法，结合当地实际制定实施细则。
第十九条 其他享受国家优惠政策的住宅开发建设成本监审，可参照本办法执行。
第二十条 本办法由浙江省物价局负责解释。
第二十一条 本办法自印发之日起实行。
附件： 1.开发单位成本资料申报清单
2.浙江省经济适用住房定价成本监审表（样表）
附件1
开发单位成本资料申报清单
开发单位原则上应当在取得经济适用住房销售（预售）许可后，根据政府价格主管部门规定成本监审表式申报开发建设成本，并提交以下材料：
（一）项目基本情况：主要包括项目名称、地址、建设时间、住宅结构、配套设施、容积率等；住宅以及配套设施建筑面积、层高情况；小区内营业性设施（商铺、车库、非人防地下车位等）收益测算情况；
（二）开发单位法人营业执照、项目的立项批文、用地批准书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、建筑总平面图、征地面积等复印件；
（三）拆迁补偿协议及有关原始凭证 ；
（四）建筑安装工程概预（决）算书及工程勘察、设计、监理、建筑施工合同、施工图等复印件；
（五）银行贷款合同、协议复印件；
（六）其他应当提供的材料。
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